銀行信息港：近日，上海、深圳、北京“地王”頻出，讓全國人民“看傻了眼”。不到一個月時間，上海地王竟三度易主。深圳龍華地價3年翻了近四倍，而北京海淀北部地塊7個月漲了兩倍多。這些數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場火爆時期如2009年、2013年的地價和當(dāng)時的地王。

 

最讓人震驚的是，這些地塊都在遠(yuǎn)郊。而那時的地王，基本上還聚集在城區(qū)。 

在土地市場的助推下，樓市也繼續(xù)著此前的瘋狂。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海5月房屋成交均價36700元/平方米，環(huán)比上漲12.5%，同比上漲15.1%，再度刷新歷史記錄。

 

不少人將地價的飛漲歸罪于“財大氣粗”的國企、央企們。正是因為他們肆無忌憚地拿著廉價資金四處掃貨，才催生出一個又一個天價“地王”。如果你這么想，那就圖樣圖森破了。

 

經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)“地王”今天撰文指出，地王不是拍出來的，而是地方政府“放出來”的，地方政府是“地王”背后最大的推手。這既和中國土地一級市場的高度壟斷有關(guān)，也和土地交易的“拍賣掛”有關(guān)。

 

誠哉斯言。在中國，地方政府決定著供多少地，供哪塊地，何時供地，甚至房企拿到地后建什么。相比開發(fā)商，地方政府才是房地產(chǎn)市場真正的操盤手，也拿到最大的利潤。

 

以一線城市為例，地王頻出的背后，是政府控制下土地供應(yīng)的銳減。

 

上海：前5月僅供應(yīng)15%

 

從上海來看，上半年土地供應(yīng)緊張是“地王”頻出的重要原因。

 

據(jù)銀行信息港整理，今年前5月上海市土地供應(yīng)僅120萬方，僅占全年規(guī)劃供應(yīng)的15%。根據(jù)上海規(guī)劃和國土資源管理局最新公布的2016年土地供應(yīng)計劃表，上海今年全年將出讓商品住宅用地800萬方，為2013年以來最高。

 

該報援引上海中原市場研究中心資深研究經(jīng)理龔敏表示，2016年，上海土地供應(yīng)總量其實并不能算緊張，而為什么前期還出現(xiàn)地王頻出的現(xiàn)象？主要因為：

 

首先，上海宅地整體供應(yīng)速度明顯放緩，今年1月至今宅地供應(yīng)面積僅約120公頃，占供應(yīng)計劃的15%；

 

其次，土地市場存在區(qū)域供應(yīng)不平衡，部分地區(qū)長期供不應(yīng)求，偶然的土地推出必然會遭到房企搶奪；

 

此外，市場融資環(huán)境助推房企拿地，在實體經(jīng)濟不景氣的背景下，資金更愿意選擇較為寬松環(huán)境下的房地產(chǎn)行業(yè)，銀行和市場錢袋子也更偏向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜，使得房企有底氣拿地。而這一現(xiàn)象在6月會延續(xù)。

 

北京：供應(yīng)創(chuàng)十年新低

 

首都北京的土地供應(yīng)比上海更緊張。

 

據(jù)新京報統(tǒng)計，今年前五個月，北京市僅有5宗土地供應(yīng)，面積85.39萬方，僅為去年同期的三分之一，創(chuàng)至少10年來新低。而住宅平均樓面價卻創(chuàng)了十年以來的最高，達到22458元/平方米。

 

供應(yīng)稀缺引發(fā)了房企對土地的瘋搶。昨天北京出讓的三宗地塊，雖然成交價并不高，但樓板價均創(chuàng)下所屬區(qū)域新高。其中最受關(guān)注的順義沙峪地塊在經(jīng)歷了40多輪激烈爭奪后，最后以14.3億元成交，保本價高達6萬元/平米，而該項目周圍樓盤的售價僅2.8萬元/平米。

 

新京報援引據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，即使供應(yīng)只有5宗住宅用地，因為房企的拼搶，實際最后成交的商品房住宅土地中，商品房住宅的面積只有34萬平方米，未來大約形 成供應(yīng)3000套左右，而2016年前5個月商品房住宅成交2萬套左右，也就是說，北京的土地剛需比已經(jīng)達到1:7左右。此外，高價地塊的頻繁出現(xiàn)，令豪 宅項目占比上漲，對于北京來說有限的住宅土地，未來高端化趨勢將越來越明顯。

 

一位房企人士認(rèn)為，今年內(nèi)土地供應(yīng)未必能夠按照計劃如數(shù)推向市場，因此對于企業(yè)的考驗將會進一步加劇。

 

深圳：新增供應(yīng)連續(xù)五年下降

 

深圳更是如此。 

數(shù)據(jù)顯示，深圳在“十二五”期間，商品住房供地計劃只完成了六成，其間深圳新房價格飆漲了76%，而 “十三五”（2016-2020）計劃中，購房需求量和供應(yīng)量缺口達到24.8萬套，仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

 

據(jù)華夏時報，深圳市人大也在今年5月透露出一個數(shù)據(jù)，深圳新增用地供應(yīng)面積連續(xù)5年下降，2015年存量用地供應(yīng)占土地供應(yīng)總量的77.2%。

 

目前，深圳每年新房供應(yīng)超過七八成是由舊改項目提供，而日前的一份文件暗示要收緊舊改門檻，令本就擔(dān)憂供應(yīng)不足的市場的神經(jīng)再度繃緊。深圳市《關(guān)于進一步 加強城市更新實施工作的暫行措施》內(nèi)部征求意見稿被曝光，該意見稿在條件設(shè)置上抬高了改造門檻，除因建筑存在重大安全隱患或公共利益需要外，原則上舊住宅 區(qū)不納入拆除重建類舊改計劃。

 

對此，華夏時報援引易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱發(fā)表評論稱，深圳是完全供不應(yīng)求的市場，而源頭在于土地稀缺，一塊宅地出來不盡快推出預(yù)售，還要現(xiàn)房銷售，只會進一步加劇供求矛盾。

 

為何是5月？

 

也許有人會問，地方政府一直把控土地一級市場，這輪房價上漲也持續(xù)了一年多。為什么“地王”現(xiàn)象從5月開始才進入高潮呢？

 

是啊，這個怎么解釋呢，5月發(fā)生了什么重要的事情嗎？帶著這個疑惑，見聞菌掃描日歷，發(fā)現(xiàn)了這么一條新聞：5月1日，醞釀已久的營改增改革在全國正式推開。

這是一條非常重要的新聞，但無論是媒體的報道還是人們的關(guān)注度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)。但它真的非常重要，而且可能和地方政府的行為有直接關(guān)系。

 

營改增，是1994年分稅制以來，中國22年來最重要的稅制改革，是中央和地方圍繞財政問題新一輪博弈的核心。

 

營業(yè)稅是地方稅的第一大稅種，占了全部地方稅的近50%，是地方主要的收入來源。2015年1至12月，國內(nèi)增值稅31109億元，營業(yè)稅19313億元。

 

營業(yè)稅100%歸地方政府所有。但營改增之后，營業(yè)稅全部改為增值稅，增值稅是中央和地方共享稅，分成比例為中央分享75%，地方分享25%。這意味著地方政府原來應(yīng)從營業(yè)稅獲得的收入會減少75%。

 

這具體是多少呢？《華夏時報》援引專家測算，如果營業(yè)稅全部實行“營改增”，地方財政將要減收11813億元，主體稅種將出現(xiàn)徹底被架空的尷尬局面。盡管在過度期內(nèi)，地方與中央在增值稅上五五分成，但依然比原來少了很多。

 

于是，地方政府當(dāng)然就會想了：在營業(yè)稅上失去的，就在土地市場上補回來。畢竟地方政府有這么多人要養(yǎng)，有這么多責(zé)任要擔(dān)，沒有錢是萬萬不行的。這么看來，土地市場似乎成為央地博弈的戰(zhàn)場。

 

當(dāng)然，我們并不能肯定營改增和地王之間存在必然的因果關(guān)系，不過二者在時間上確實完美地契合。

 

在北上深和熱門二線城市的地王們“飛”了一個月多之后，央媒終于看不下去了。人民日報今日轉(zhuǎn)載新華社評論稱，新“地王”總價不斷攀升，溢價率競相走高。土地拍賣該降降溫了。

 

火勢已經(jīng)起來，溫度還降得下去嗎？